Ferienvermietung auf Mallorca: die ETV-Lizenz

Was die ETV-Lizenz ist

Die Vermarktung einer Wohnimmobilie an Feriengäste („estancia turística en vivienda“, kurz ETV) ist auf den Balearen durch das Tourismusgesetz Ley 8/2012 geregelt: Vermietet werden darf nur, was mit einer entsprechenden Anmeldung und zugeteilten touristischen Plätzen (plazas) beim Inselrat registriert ist. Die Lizenznummer muss in jeder Werbung stehen — auch in Portalanzeigen. Vermietung ohne Lizenz ist eine schwere Ordnungswidrigkeit mit empfindlichen Bußgeldern; die Behörden verfolgen Online-Angebote aktiv.

Die Lage für Neuanträge

Seit 2022 ist die Vergabe neuer touristischer Plätze auf den Balearen weitgehend ausgesetzt. Das Decreto-ley 4/2025 („contra la oferta ilegal … y por la calidad turística“) hat die Linie verschärft: Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind neue Plätze ausgeschlossen, und im Übrigen führt der Weg zu einer neuen Lizenz nur über die zeitlich befristeten Platz-Börsen (bolsa de plazas) des Consell de Mallorca, die nur punktuell und kontingentiert geöffnet werden — zuletzt mit einer Vergaberunde im März 2026. In Palma sind neue Lizenzen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern schon seit Jahren gesperrt.

Für Kaufinteressenten heißt das in aller Deutlichkeit: Wer heute ohne bestehende Lizenz kauft, kann in den meisten Fällen keine neue Ferienvermietungslizenz erhalten. Ob eine Börsen-Runde offen ist und das konkrete Objekt die Voraussetzungen erfüllt, ist eine Einzelfallprüfung.

Worauf Käufer bei bestehender Lizenz achten sollten

Eine bestehende ETV-Lizenz gehört damit zu den wertbestimmenden Eigenschaften einer Immobilie. Vor dem Kauf gehören auf den Prüfzettel — am besten durch Ihren Anwalt oder eine Gestoría:

• Lizenznummer und Registerstand: Ist die ETV-Nummer beim Consell de Mallorca aktiv und stimmt sie mit der Wohnung überein?
• Zahl der Plätze: Die Lizenz gilt für eine feste Zahl an Gästeplätzen — sie bestimmt, wie vermietet werden darf.
• Befristung: Plätze aus jüngeren Vergaberunden sind häufig zeitlich befristet vergeben; unbefristete Alt-Lizenzen sind entsprechend wertvoller. Das Ablaufdatum steht im Registerauszug.
• Auflagen und Zone: Modalität (ganzjährig oder saisonal), Zonierung der Gemeinde und gemeinschaftsrechtliche Beschränkungen der Eigentümergemeinschaft.

In unseren Exposés weisen wir eine Ferienvermietungslizenz nur mit ihrer Nummer aus — Angebote ohne Nummer sollten Sie grundsätzlich hinterfragen.

Häufige Fragen

Kann ich nach dem Kauf einfach eine ETV-Lizenz beantragen?

In den meisten Fällen derzeit nicht: Die Vergabe neuer Plätze ist ausgesetzt, für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nach dem Decreto-ley 4/2025 ausgeschlossen. Neue Plätze gibt es nur, wenn der Inselrat eine befristete Platz-Börse öffnet — zuletzt im März 2026 — und das Objekt alle Voraussetzungen erfüllt. Planen Sie eine Vermietung, kaufen Sie am sichersten ein Objekt mit bestehender, gültiger Lizenz.

Geht die ETV-Lizenz beim Verkauf auf den Käufer über?

Die Lizenz ist an die konkrete Wohnung gebunden und wird beim Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer umgeschrieben. Entscheidend ist, dass sie zum Zeitpunkt des Kaufs aktiv ist und ihre Bedingungen (Plätze, Befristung, Auflagen) weiter erfüllt werden — das prüft Ihr Anwalt vor der Beurkundung im Register.

Darf ich ohne Lizenz langfristig vermieten?

Ja. Die Langzeitvermietung als Wohnraum nach dem spanischen Mietrecht ist von der ETV-Regelung nicht betroffen — sie braucht keine touristische Lizenz. Die Grenze verläuft bei der kurzfristigen, touristisch vermarkteten Vermietung; genau dafür gilt das Lizenzregime.